La Responsabilità dell’Amministratore di Condominio: mancata consegna elenco dei condomini morosi

Cosa accade se l’Amministratore di Condominio non fornisce al terzo creditore la lista dei nominativi dei condomini morosi?

Pochi giorni fa  la Corte di Appello di Palermo si è espressa in merito con la sentenza n. 2047 del 23.12.2021.

Con detta pronuncia la corte ha esaminato la situazione del creditore di un Condominio il quale – vantando un credito piuttosto consistente nei confronti di esso – citava l’Amministratore dinanzi al Tribunale di Palermo.

Il creditore aveva più volte richiesto al Condominio l’indicazione del conto corrente nonché la consegna dell’elenco dei condomini morosi con l’indicazione dei relativi millesimi.

È noto in proposito che secondo la nuova formulazione dell’art. 63 Disp. Att. Cod. civ., comma 1 e 2, come modificato dalla Legge n. 220/2012, l’Amministratore «è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi. I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini». A tal fine aveva già ottenuto ordinanza ex ar. 702 bis con condanna del Condominio alla consegna dei documenti.

Ottenuta quindi la consegna di detto elenco da parte dell’Amministratore, il creditore la riteneva non solo tardiva ma soprattutto obsoleta, incompleta e sprovvista dei dati anagrafici utili all’azione esecutiva e conseguentemente inutilizzabile. Pertanto il creditore deduceva la grave responsabilità dell’Amministratore per la scorretta gestione dei rapporti col terzo creditore, ritenendo violato l’art. 63 Disp. Att. c.p.c., e domandando la condanna dello stesso Amministratore al pagamento del credito residuo vantato, non ancora recuperato proprio a causa della condotta dell’Amministratore. Prima il silenzio dell’Amministratore poi la consegna inservibile avrebbero arrecato un grave danno al creditore, il quale non poteva procedere esecutivamente nei confronti dei singoli condomini.

Il convenuto quindi resisteva in giudizio allegando di aver adempiuto all’ordine del Giudice e contestando l’esistenza di un nesso di causalità tra il comportamento definito da controparte ostruzionistico e il danno lamentato dall’istante.

Il Tribunale di Palermo respingeva in conclusione le domande del creditore, condannandolo delle spese processuali, ritenendo il difetto di legittimazione passiva dell’Amministratore di Condominio, pronuncia contro la quale il creditore ha proposto appello.

Invero secondo il creditore l’Amministratore sarebbe responsabile personalmente e direttamente nei confronti dei terzi, a titolo di responsabilità aquiliana, in caso di inadempienza di un obbligo giuridico derivante dalla legge o da un particolare rapporto con il terzo.

La Corte al contrario non ha accolto l’impugnativa ritenendo che il creditore abbia agito in giudizio quale terzo creditore del Condominio per la violazione da parte dell’Amministratore dell’obbligo di consegnare la documentazione condominiale ai sensi dell’art. 63 Disp. Att. c.p.c.

Tale responsabilità troverebbe però fondamento non tanto nel rapporto di mandato che lega l’Amministratore ai condomini, ma nella disciplina che regola i poteri e i doveri dell’amministratore la cui violazione è assunta dal ricorrente come fonte dei danni da questi patiti poiché impossibilitato a procedere al recupero del proprio credito.

Tuttavia tale normativa è posta a tutela del gruppo di condomini e si esaurisce nel rapporto con questi ultimi mentre al di fuori di tale rapporto è il Condominio, come autonoma soggettività, a rispondere per il fatto dell’Amministratore nei confronti dei terzi danneggiati.

La Corte ha quindi ritenuto che dall’art. 63 Disp. Att. c.p.c. non derivi alcuna diretta responsabilità personale per l’Amministratore nei confronti del terzo creditore per il mancato adempimento dell’obbligo di comunicazione di dati personali dei condomini.

Ancora, vi sono alcuni istituti civilistici espressamente tesi a garantire l’adempimento dell’obbligazione e a scoraggiare le condotte difformi.

Art. 63 Disp. Att. c.p.c.

Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi.

I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini.

In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l’amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.

Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.

Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto.