L’impugnazione del verbale di Assemblea Condominiale

Cosa fare per impugnare una delibera dell’assemblea condominiale?

Sarà capitato a tutti di partecipare all’assemblea del Condominio di cui fa parte il proprio appartamento e di non essere d’accordo con le decisioni che vengono discusse all’ordine del giorno oppure di ritenere che siano state prese delle decisioni non corrette.

Cosa fare quindi in questi casi?

Il nostro Codice civile all’art. 1137 prevede che “Le deliberazioni prese dall’assemblea […] sono obbligatorie per tutti i condomini.

Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l’autorità giudiziaria chiedendone l’annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti”.

Pertanto solo i condomini espressamente indicati possono proporre l’impugnativa.

Riepilogando:

se abbiamo partecipato all’assemblea e abbiamo votato favorevolmente, purtroppo possiamo fare ben poco.

Se siamo presenti all’assemblea e non siamo d’accordo con la delibera messa ai voti (l’Amministratore/trice deve sempre illustrare l’argomento della delibera e poi procedere a votazione, indicando favorevoli, contrari e astenuti): dovremo far annotare a verbale il voto contrario oppure l’astensione dalla votazione, dopodiché dovremo impugnare la delibera entro il termine e nei modi previsti dalla legge.

Ancora se non eravamo presenti all’assemblea e abbiamo ricevuto il verbale quale condomino assente, e parimenti non siamo d’accordo con la delibera votata dagli altri condomini: dovremo impugnare la delibera entro il termine e nei modi previsti dalla legge.

Ma come si impugna una delibera?

• La norma parla di autorità giudiziaria, motivo per cui l’impugnativa dovrà necessariamente essere proposta con un atto (di citazione, nel caso specifico) redatto da un legale dinanzi ad un Autorità giudiziale. A nulla varrà una semplice lettera raccomandata inviata all’Amministratore (come alcuni purtroppo credono…) così come non sarà sufficiente il voto contrario o l’annotazione del dissenso nel verbale assembleare.

Infatti in questi ultimi casi la delibera sarà comunque valida e, come detto sopra, obbligatoria per TUTTI i condomini.

Tuttavia l’introduzione del procedimento di mediazione (D.Lgs. n. 28/2010) ha in parte modificato quanto sinora detto.

Invero la materia condominiale fa parte di quelle materie nell’ambito delle quali l’esperimento del procedimento di mediazione è previsto come obbligatorio: si tratta quindi di una condizione di procedibilità della domanda giudiziale, ovverosia non può ricorrersi all’Autorità giudiziaria prima di aver esaudito detta condizione.

Nella prassi tuttavia si prospettano due alternative:

• con un approccio che talvolta viene considerato maggiormente “aggressivo” e che vede gravare sul condomino spese di avvio del procedimento più alte, si procede ad impugnativa tramite la notificazione dell’atto di citazione, poi depositato e iscritto a ruolo, e nelle more della fissazione della prima udienza (almeno 90 giorni) si procede ad esperire il procedimento di mediazione.

C’è da dire che questo approccio può far risparmiare tempo, soprattutto quando si ha già avuto forti segnali che il procedimento di mediazione non avrà esito positivo;

• Oppure è possibile proporre subito l’istanza di avvio del procedimento obbligatorio di mediazione e solo in caso di fallimento dello stesso, procedere successivamente alla notifica e deposito dell’atto di citazione impugnativo della delibera in questione.

La norma sopra menzionata (art. 1137 Cod. civ.) prescrive il termine perentorio di trenta (30) giorni dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti.

Quindi avviando il procedimento di mediazione e solo in via successiva ed eventuale quello giudiziale, non si rischia di lasciar trascorrere questo termine e vedersi respinta la domanda?

In materia di impugnazioni e in genere, è necessario stare molto accorti al rispetto dei termini, soprattutto se indicati espressamente come perentori, come nel nostro caso.

Tuttavia soccorre l’art. 5 comma 6 D.Lgs. n. 28/2010, il quale prescrive che “dal momento della comunicazione alle altre parti, la domanda di mediazione produce sulla prescrizione gli effetti della domanda giudiziale.

Dalla stessa data, la domanda di mediazione impedisce altresì la decadenza per una sola volta […]”.

Riservandoci di approfondire in un secondo momento il resto della norma, che dà spunti interessanti, basti qui sapere che il termine di trenta giorni rimane sospeso, senza conseguenze negative per il condomino che ha dato avvio al procedimento di mediazione.

La soluzione che vede il procedimento di mediazione come preliminare alla notifica dell’atto citazione pare valido per una serie di motivi:

• Il procedimento di mediazione è molto snello per quanto riguarda le forme pertanto vi potrebbe essere più spazio per un serio confronto con il Condominio, favorendosi così il raggiungimento di un eventuale soluzione;
• Le spese di avvio e di mediazione sono più basse rispetto a quelle per l’avvio di un processo giudiziale pertanto, nella speranza di concludere la controversia nella prima fase di mediazione, potrebbe esserci un minor esborso di somme da parte del condomino attivante;
• Vi sono benefici fiscali di cui agli artt. 17 e 20 D. Lgs. (ad es. il verbale di accordo è esente dall’imposta di registro entro il limite di valore di € 50.000, altrimenti l’imposta è dovuta per la parte eccedente);
• I tempi sono più brevi rispetto a quelli di un giudizio, sempre nella speranza di concludere la questione in questa sede (il procedimento dovrebbe avere una durata non superiore a tre mesi, che comunque sono prorogabili su accordo delle parti).

L’elenco non è ovviamente esaustivo.

In conclusione si noti che quanto sinora detto in relazione all’impugnazione della delibera assembleare si applica per quanto riguarda le ipotesi in cui il condomino voglia veder annullata la delibera (annullamento).

Vi sono delle ipotesi in cui la delibera è affetta di vizi che ne comportano la nullità, con termini e disciplina diverse, che analizzeremo distintamente.