Sfratto per morosità o abuso del diritto?

Può accadere che, per varie ragioni, il locatore/proprietario non richieda il pagamento del canone (prestazione periodica) per lungo tempo o adirittura non metta in condizione il conduttore di versare i canoni mensili, ma poi improvvisamente ne domandi il pagamento in una unica soluzione.

La richiesta del locatore pare del tutto legittima eppure emergono delle perplessità sulla correttezza di un simile operato.

In proposito si segnala una recentissima pronuncia della Corte di Cassazione dello scorso 14 Giugno 2021 (n. 16743/2021) con la quale la Suprema Corte ha evidenziato la centralità dei doveri di buona fede e solidarietà contrattuale, proprio in una ipotesi in cui i canoni di locazione (uso abitativo) non erano stati richiesti per svariati anni al conduttore e poi venivano repentinamente intimati tramite intimazione di sfratto per una somma particolarmente elevata rispetto alla misura periodica concordata.

Addirittura la Suprema Corte arriva a ritenere che il locatore fosse decaduto, avendone abdicato per facta concludentia, dall’esercizio del proprio diritto.

Infatti “Il principio di buona fede nell’esecuzione del contratto di cui agli artt. 1175 e 1375 cod.civ. legittima in punto di diritto l’insorgenza in ciascuna parte dell’affidamento che, anche nell’esecuzione di un contratto a prestazioni corrispettive ed esecuzione continuata, ciascuna parte si comporti nell’esecuzione in buona fede, e dunque rispettando il correlato generale obbligo di solidarietà che impone a ciascuna delle parti di agire in modo da preservare l’interesse dell’altra, anche a prescindere tanto da specifici obblighi contrattuali, quanto dal dovere generale del «neminem laedere»;

ne consegue che in un contratto di locazione di immobile ad uso abitativo l’assoluta inerzia del locatore nell’escutere il conduttore per ottenerne il pagamento del corrispettivo sino ad allora maturato, protrattasi per un periodo di tempo assai considerevole in rapporto alla durata del contratto, e suffragata da elementi circostanziali oggettivamente idonei a ingenerare nel conduttore un affidamento nella remissione del diritto di credito da parte del locatore per facta concludentia, la improvvisa richiesta di integrale pagamento costituisce esercizio abusivo del diritto”.

I presupposti indicati dalla sentenza sopra citata sono quindi i seguenti:

– l’inerzia del locatore;

– il protrarsi nel tempo di detta inerzia rispetto alla durata del contratto;

– l’affidamento del conduttore circa la remissione del diritto di credito da parte dell’avente diritto.

Il conduttore infatti può trovarsi nella condizione di non poter onorare il pagamento delle somme, che nel frattempo si sono accumulate fino a raggiungere un importo di consistente rilevanza rendendone praticamente impossibile l’adempimento; al contrario se la richiesta fosse stata eseguita periodicamente (recte, mensilmente come dovrebbe essere il canone di locazione per un immobile ad uso abitativo) l’obbligo sarebbe stato rispettato.

Invero, richiamando gli obblighi di buona fede contrattuale e di salvaguardia dell’interesse della controparte, nella misura in cui non comportino un apprezzabile sacrificio a proprio carico, il conduttore si trova di fatto, a fronte di un importo maturato e mai richiesto dal creditore per alcuni anni, a dover improvvisamente affrontare una richiesta di pagamento per una somma che con il trascorrere del tempo è divenuta esorbitante, nonostante il disposto degli artt. 1175 e 1375 Cod. civ. da cui si evince l’obbligo di agire con ragionevole tempestività nella riscossione dei crediti periodici.

Nel caso di specie la Suprema Corte ha ritenuto che tale affidamento fosse legittimo ritenendo quindi di confermare la precedente pronuncia della Corte d’appello di Milano la quale ha ritenuto rinunciata quasi la totalità dei canoni oggetto della controversia in favore del conduttore il quale in buona fede aveva confidato nel comportamento del locatore/proprietario.